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北京酒店式公寓短租多少钱?为你揭秘国内最高端长短租公寓——雅诗阁!

同策资管 2020-05-21 14:54:00

——源于“对美好生活的向往”,高端服务式公寓早在20年前已经扎根中国市场。


随着存量时代的到来,“租售并举”持续推进,长租公寓迅速发展,市场逐步走向客群多样化、产品形态多元化、管理和服务完善化。而作为大租赁产业下的细分产品之一,服务式公寓与长租公寓有所关联但是又有着显而易见的区别值得深入研究。


此次,同策研究院重点分析凯德置业旗下高端服务式公寓——雅诗阁,虽为开发商背景,但其商业模式及运营方式则与酒店最为相似。本文将围绕雅诗阁的商业模式、经营现状展开论述,研究高端服务式公寓的布局策略以及商业模式。


目录

CONTENT

01

雅诗阁和服务式公寓简介


02

雅诗阁经营现状

03

雅诗阁商业模式


04

ART – 雅诗阁公寓Reits

05

案例分析 – 上海

06

总结与启示

以下为报告简报


① 雅诗阁与服务式公寓简介


股东背景


雅诗阁(Ascott),作为凯德置地旗下长租公寓的运营者,在服务式公寓领域深耕已有20余年。

 

凯德置地(Capital land)是新加坡上市公司,大股东为淡马锡,业务包括住宅地产、商业地产和公寓投资和管理和地产金融类。数据显示,2016年末,凯德置地总资产折合人民币约2280亿元,但是净利润高达约73.32亿元人民币,净利润率高达28.64%(国内少有的水平)。


图:凯德置地 – 5年利润率


其中,与长租公寓相关的业务主要由雅诗阁主体运营,地产金融部分业务配合其资本运作。Ascott本身曾经也是上市公司,2007年被Capital land 100%私有化,凯德置地与公寓相关的业务内容主要由雅诗阁 + 基金信托管理两个部门配合完成。雅诗阁负责项目洽谈、布局、运营等方面,而信托基金管理则帮助于项目前期的资金筹集以及后期的资产打包上市退出等事宜。


人员架构方面,雅诗阁拥有完整而独立的公司架构。目前CEO为李志勤,COO为吴杰询。中国业务部分的总经理为陈志商,马来西亚人。2008年加入雅诗阁中国,在前期基金投资方面有丰富的经验。



服务式公寓≠长租公寓≠酒店


服务式公寓虽然隶属于大租赁行业中的一员,但雅诗阁目前的商业模型与酒店和长租公寓均有很大的区别。


★客群差异

严格说来服务式公寓的客群是酒店和公寓中间空白部分。这部分客群由于各种原因,通常需要在异地停留1周以上,长至一年以上。客户产生的原因主要来自跨国公司人员中长期时间段内有异地办公的需求。而这些跨国的商旅人士他们需要比酒店房间更生活化的居住空间,也需要比单纯租赁房屋更多的服务内容。酒店和公寓均不是他们所需要的产品。



★硬件/软件产品差异

服务式公寓的产品在租赁产品的基础上进行了服务的升级。从硬件上来看,空间划分、功能、装修上来看像是高端公寓,而从软件服务上来看,则更像是酒店。


★商业模式相同、参与者不同

服务式公寓也包含重资产模式,和委托管理模式,但高端的集中式服务式公寓少见二房东的包租模式。从利润率看,服务式公寓比酒店和长租公寓都高,但因为客群比较狭窄,入行门槛高,所以规模难以铺开,必须要在利润与规模之前有所权衡。

 

表:长租公寓、酒店、服务式公寓模式比较


★竞品、运营等方面形成的差异

高端的服务式公寓,并不与酒店产生直接竞争,也不和市面上常见的高中低档长租公寓产生直接竞争。竞争者主要来自于内部:房地产开发商和高端的酒店、物业管理公司,门槛非常的高。


②雅诗阁经营现状


项目布局:覆盖31个城市,在华项目100个,房源20000以上,入住率80-90%左右


从城市布局来看,雅诗阁重点推进大中型城市,并且集中在长三角及珠三角都市圈,产品以最高端的雅诗阁为主。未来发展目标以二线城市为主,品牌也稍低端点。



产品线


雅诗阁的主力产品线世界范围内有3个。在中国最主要的品牌有5个:Ascott雅诗阁,citadines馨乐庭,somerset盛捷,以及和途家合作的途家盛捷(中国独有)和目标客户为青年人的LYF(中国独有)还未落地。

 

硬件:内部舒适、外部奢华


对于服务式公寓内部空间来说,豪华不是目的,功能性和舒适度才是。以上海淮海路雅诗阁为例,主力产品虽为一室户,但空间内部设施齐全,据推算淮海路雅诗阁软件装修费用高达1万元/平米左右,全套厨具、餐具、另配洗衣机包括洗漱用品和被单,完全可以做到拎包入住。相比内部设施,外部设施反而显得略为豪华。同等级的酒店所包括的公共设施,服务式公寓基本涵盖。

 

软件:增值服务多


由于雅诗阁服务式公寓大多同时也做短租,即按天收费。因此,酒店所包含的所有服务,雅诗阁服务式公寓均涵盖。


图:雅诗阁服务式公寓酒店、长租通用服务


价格


综合服务式公寓硬件和软件的产品,加入空置率的计算后,雅诗阁整体中国市场的RevPAU(每间可售客房收入)均价约为409元人民币/单元/天;世界范围内的RevPAU约为569元人民币/单元/天。长租价格月均在25000元以上。

 


③雅诗阁商业模式


拿房模式:重资产布局为主


雅诗阁从属的凯德置地本身既是房地产开发商,又是商业运营商,同时兼具金融属性。可以说雅诗阁既不缺资金,也精于运营。因此,雅诗阁在服务式公寓业务中重资产的比例非常的高。


2016年,40个运营的在华项目中,凯德置地通过REITS和直接投资的权益项目有17个,房间2925间,在华自有物业的比例在2016年末占约1/3。但从趋势来看,近年来重资产的布局逐渐减少。

 

盈利模式:EBIT占总营收36.07%


雅诗阁从多方面创收,其中租金所占收入比例最重,其次为管理费(基础的管理费用约在单栋营收的2% - 3%,超额收益的部分可以高达10%),其它收入主要为资产处置、投资分红和金融收入(如非控股的合营业务和REITS的基金管理收入等)。



而支出部分,服务式公寓的运营成本远大于长租公寓。其成本主要来源于额外的服务和大量的服务人员。雅诗阁的人房比最高也仅在1:3.3,而目前市场上的长租公寓人房比能做到1:70。雅诗阁直接与运营相关的支出占所有支出的53%,其中人员与运营维护所占比例极高。


图:Ascott Resident REITS直接支出构成


单从盈利来看,雅诗阁整体运营成绩非常的不错。房租2016比2015涨了约6%,空置率上升了约1%,整体单间有效营收上升了5.2%,EBIT占总营收的36.07%。而根据测算,我国目前酒店直接改为中低端公寓的毛收益率最高的约为21%。


图:Ascott 集团2016年盈利状况 (单位:%/新币)

 

运营模式:长短租结合


综合调研情况来看,雅诗阁是长短租结合做的最好的。以雅诗阁公寓RIETS的资产组合为例,长租短租的结合仅在同一栋物业中运营,且短租比例在整体中始终稳定在50%以上,而在华业务中雅诗阁长短租的比例约为7:3,平均租期6个月。


营销模式:直销+分销


除去传统的网站,app直销之外。雅诗阁还有自己的本地驻店销售团队,全球销售网络以及OTA渠道(网络渠道)。长租公寓所涉及的中介分销渠道非常的少。



④ART – 雅诗阁公寓REITs

凯德置地雅诗阁公寓REITs:ART(相当于公司名称)


虽然在我国还没有真正的REITs,但是对于经营性物业REITs的优势类似于股权融资IPO。以雅诗阁公寓REITs为例,雅诗阁完全控制ART的管理团队,对于REITS的资产有100%的管理权,与此同时,ART也是一个完全面向资本市场的融资主体。


也就是说,雅诗阁通过较少的股权和资金获得经营实体的决策权,按比例获取经营收益,并且将此经营实体打造成为一个融资窗口。因此,REITs意味着用别人的钱,发展自己品牌的商业地产。


ART简介&融资

ART于2016年上市,至今已运营超过10年。10年以来,其池内资产价值翻了近4倍,2016年末达到近48亿新币的规模,ART对外发行的份额为16.535亿份,市值约为18.68亿新元。与此同时基金份额持有者的分配率10年来的CGAR高达19%,每年的红利100%分配。

 

而REITs本身也是经营主体,也可以进行市场化融资。在新加坡的体系下,尽管REITS的负债率有45%的限制,但是融资渠道非常的多样化,加上雅诗阁全球化的布局和资本运作,ART的融资成本可以低至2.4%。

 

表:ART融资状况 (单位:%/年/新币)


中国方面,ART在华资产包中包含10个物业(2016年末),1877个单元,估值约31.62亿元人民币。在华部分的资产包2016年末,营收约3.02亿元,毛利率约30%。值得注意的是,雅诗阁信托基金在华资产中有一半以上是70年产权的住宅属性,这一点与目前长租公寓又不一样。

 

表:ART在华资产 (单位:%/年)


其中,北京景福苑项目,2016年末已经售罄,净收益约1亿8千万人民币。是雅诗阁REITs在中国的经典案例。从操作手法来看,也是常用的手段,ART完全采用收购物业,管理,增值,销售的思路完成了景福苑的整体升级。





更多精彩内容查看完整版《雅诗阁发展研究报告》

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注:活动截止至3月15日17:00前